Từ vụ ngân hàng “xiết nợ” chung cư The Harmona: Cần lưu ý gì khi mua căn hộ hình thành trong tương lai?

Từ vụ ngân hàng “xiết nợ” chung cư The Harmona: Cần lưu ý gì khi mua căn hộ hình thành trong tương lai?

Luật sư Trần Quang Vinh (*)

(TBKTSG) – Vừa qua, việc Ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn đòi “xiết nợ” chung cư The Harmona tại TPHCM đã gây xôn xao dư luận và gây tâm lý bất an cho người dân khi mua căn hộ hình thành trong tương lai.

Trong vụ tranh chấp liên quan chung cư The Harmona, thì BIDV Bắc Sài Gòn là bên cho vay, Công ty cổ phần Thanh Niên là bên vay và chủ đầu tư là Công ty Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình (Tamexim) đã dùng tài sản là chung cư The Harmona (tại quận Tân Bình, TPHCM) để đảm bảo cho khoản vay.

Theo quy định tại khoản 2, điều 1 của Nghị định số 11 năm 2012 sửa đổi khoản 1 và 2, điều 4 của Nghị định 163 năm 2006 thì tài sản bảo đảm mà ngân hàng được phép nhận bao gồm cả tài sản hình thành trong tương lai mà ở đây là dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy trước hết phải khẳng định rằng việc nhận thế chấp của BIDV Bắc Sài Gòn là phù hợp theo quy định pháp luật.

Phần lớn trên thực tế, sau khi dự án được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, chủ đầu tư hoặc đối tác hợp tác với chủ đầu tư dưới hình thức góp vốn đều phải vay thêm tiền tại ngân hàng để xây dựng dự án. Đồng thời chủ đầu tư sẽ thế chấp toàn bộ dự án bao gồm quyền sử dụng đất và công trình hình thành trong tương lai gắn liền trên đất cho ngân hàng. Do đó, đa số dự án đã được thế chấp cho ngân hàng trước khi mở bán căn hộ hình thành trong tương lai cho người dân.

Về mặt nguyên tắc và theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp, thì bên vay là Công ty cổ phần Thanh Niên và chủ đầu tư là Tamexim khi bán căn hộ phải được sự đồng ý của BIDV Bắc Sài Gòn cũng như phải chuyển khoản tiền từ việc bán căn hộ về cho BIDV Bắc Sài Gòn để BIDV Bắc Sài Gòn thu nợ và giải chấp tài sản là căn hộ tương ứng cho người mua căn hộ. Nhưng ở đây, cả Công ty cổ phần Thanh Niên và Tamexim đã không thực hiện đúng cam kết nên lỗi hoàn toàn thuộc về Công ty cổ phần Thanh Niên và Tamexim.

Có một số ý kiến cho rằng BIDV Bắc Sài Gòn cũng có trách nhiệm liên quan đến việc mua bán giữa Tamexim và người dân. Tuy nhiên, phải thấy rõ rằng mục đích vay vốn là để xây dựng hoàn thiện dự án nên trách nhiệm của ngân hàng chỉ là giám sát, đảm bảo tiền giải ngân ra được bên vay sử dụng đúng vào mục đích xây dựng hoàn thiện dự án (khoản 3, điều 94 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 về quyền, nghĩa vụ của ngân hàng trong việc kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng vay). Có thể thấy chung cư The Harmona đã được hoàn thành và người mua căn hộ đã có thể ở và sinh hoạt được. Như vậy, trong trường hợp này, BIDV Bắc Sài Gòn đã làm tròn trách nhiệm của mình trong công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn sau cho vay.

Do đó, Công ty cổ phần Thanh Niên và Tamexim là người có trách nhiệm trong việc giải quyết quyền lợi hợp pháp của người dân. Công ty cổ phần Thanh Niên có nghĩa vụ phải nộp lại số tiền mua căn hộ tương ứng (mà người dân đã thanh toán) vào tài khoản thanh toán của mình tại BIDV Bắc Sài Gòn. Trên cơ sở này, BIDV Bắc Sài Gòn tiến hành thu nợ và sau đó thực hiện giải chấp tương ứng tài sản bảo đảm là các căn hộ cho người mua.

Về phía người dân đã mua căn hộ Harmona, để bảo vệ quyền lợi của mình, cần tiếp tục phối hợp với ủy ban nhân dân các cấp và sở/ngành TPHCM yêu cầu Công ty cổ phần Thanh Niên nhanh chóng thực hiện nghĩa vụ trả nợ đầy đủ cho BIDV Bắc Sài Gòn để sớm có giấy chứng nhận (quyền sở hữu nhà ở chung cư). Trong trường hợp không thể giải quyết được thì người dân có thể khởi kiện chủ đầu tư là Tamexim tại tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu tòa buộc Tamexim phải hoàn trả tiền mua nhà và bồi thường thiệt hại.

Đối với những người dân dự kiến mua căn hộ hình thành trong tương lai, để đảm bảo tránh vướng vào các rắc rối như trên thì có thể căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản sao y còn hiệu lực của các giấy tờ cơ bản như sau: biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của dự án (khoản 1, điều 55); văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán (khoản 2, điều 55); hợp đồng bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư về việc ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà (khoản 1, 2 và 3 điều 56), lưu ý là danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai do Ngân hàng Nhà nước công bố; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất; và nếu dự án đang được thế chấp tại ngân hàng thì phải có thêm ý kiến của ngân hàng đồng ý cho bán căn hộ, trong đó ngân hàng chỉ định rõ thông tin tài khoản mà người mua có thể thanh toán tiền mua nhà (để có thể xác định được dự án có đang thế chấp hay không người mua có thể xác minh thêm thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).

Nếu người mua nhà có đầy đủ các giấy tờ nêu trên sẽ giúp hạn chế rủi ro, tránh được trường hợp dự án chưa đủ điều kiện được phép giao dịch hoặc trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc chậm giao nhà thì người mua nhà có thể yêu cầu ngân hàng bảo lãnh hoàn lại cho mình số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư và yêu cầu ngân hàng thanh toán cả các khoản thiệt hại thay cho chủ đầu tư (nếu trong hợp đồng bảo lãnh ngân hàng và chủ đầu tư có thỏa thuận).

(*) Công ty Luật Tindona